Heute ist der 17.06.2026 und ich sitze hier in Bangkok, umgeben von der pulsierenden Energie der Stadt. Die Immobilienlandschaft in dieser Metropole hat in den letzten Jahren einiges durchgemacht. Tatsächlich haben 38% der Bürogebäude hier eine überdurchschnittliche Leerstandsquote. Besonders betroffen sind ältere Bauwerke aus den 1990er Jahren und jene, die nicht in zentralen Lagen wie Vibhavadi oder Bangna stehen. Das ist nicht nur eine Zahl, sondern spiegelt die Herausforderungen wider, die viele Investoren und Eigentümer derzeit zu meistern haben.

Ein Blick auf die Einzelhandelsbranche zeigt, dass Formate aus den frühen 2000er Jahren, wie Großhandelskonzepte und Einzelankermärkte, mit sinkendem Kundenverkehr und unzureichendem Cashflow kämpfen. In Bangkok sind etwa 45% des Wohnungsbestands bereits über 10 Jahre alt. Das bringt natürlich seine eigenen Herausforderungen mit sich, insbesondere in Bezug auf Wartung und Verwaltung. Ein unerwartetes Ereignis im März 2025 hat diese Risiken nur verstärkt.

Büroimmobilien und Marktentwicklung

Wie sieht es mit den Büroimmobilien aus? Laut Cushman & Wakefield war die Gesamtbürofläche im CBD stabil bei 2,53 Millionen m², aber die Gesamtvakanzen für Grade A Büros fielen auf 23,3% im ersten Quartal 2026. Das ist ein kleiner Lichtblick, denn die Nachfrage nach Grade A Büros wächst langsam. Die durchschnittliche Bruttomiete bleibt stabil bei THB 943 pro m² pro Monat. Es bleibt abzuwarten, ob diese positive Entwicklung anhält und ob die Eigentümer in der Lage sind, den Markt mit gut gewarteten und funktionalen Büros zu bedienen.

Die Frage nach der Resilienz der Immobilien zeigt sich auch in der Tatsache, dass gut gewartete Gebäude präventive Upgrades erhalten haben, während ältere Gebäude mit aufgeschobener Wartung zunehmend Mängel in der Bauqualität aufweisen. Hier wird die Kluft zwischen umsetzbarem Stress und terminaler Obsoleszenz immer größer – ein echtes Dilemma für Investoren.

Einzelhandel und Wohnimmobilien

In der Einzelhandelslandschaft ist die Situation nicht viel besser. Die durchschnittliche monatliche Miete für Einzelhandelsflächen im Central Retail District bleibt stabil bei THB 3.746 pro m². Die Vakanzen im CRD fielen zwar auf 4,34%, aber die Herausforderungen sind nach wie vor präsent. Zudem wurden im ersten Quartal 2026 nur 7.169 neue Wohnimmobilien eingeführt, was weit unter den Erwartungen liegt.

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Die Gesamtzahl neuer Einheiten für das Jahr wird auf 15.000 bis 17.000 geschätzt. Der durchschnittliche Verkaufspreis neuer Projekte fiel um 56,8% im Vergleich zum Vorquartal, was die Unsicherheiten im Markt unterstreicht. Die Eigentümer kämpfen mit starren Gebäude- und Grundsteuern, und es fehlt an einem rechtlichen Rahmen für die Umnutzung ungenutzter oder alter Vermögenswerte. Im Vergleich dazu haben Nachbarländer wie Singapur und Hongkong bereits Mechanismen entwickelt, die eine Neubebauung erleichtern.

Ausblick und Chancen

Doch trotz dieser Herausforderungen gibt es auch Chancen für Investoren mit Umnutzungsexpertise. Die aktuellen Markteintrittswerte bieten Potenzial für hohe Renditen, besonders bei Vermögenswerten mit nachgewiesenen Fundamentaldaten, die zu funktionalen Obsoleszenz-Rabatten gehandelt werden. Die Immobilienzyklen in Bangkok sind lösbar, das haben wir nach der Krise 1997 gesehen. Ob die institutionellen Rahmenbedingungen allerdings vor der Reifung des Zyklus eintreffen, bleibt abzuwarten. Die Erholung des Marktes könnte damit verbunden sein, dass Investoren frühzeitig auf Signale reagieren.

Insgesamt ist die Immobilienlandschaft in Bangkok ein spannendes, aber auch herausforderndes Spielfeld. Die Entwicklungen in den nächsten Monaten werden zeigen, wie sich der Markt anpassen kann und welche neuen Möglichkeiten sich ergeben. Wir bleiben gespannt!