Die thailändische Immobilienlandschaft steht vor einem Umbruch. Jüngste Maßnahmen zur strengeren Kontrolle des ausländischen Landbesitzes haben nicht nur für Verunsicherung gesorgt, sondern auch zu einem merklichen Rückgang der Kaufentscheidungen im Luxussegment geführt. Vor allem in beliebten Urlaubsdestinationen wie Phuket und Koh Samui ist die Unsicherheit spürbar. Hier wurden laut einer Untersuchung des Department of Business Development (DBD) über 11.000 Unternehmen identifiziert, bei denen Ausländer Anteile halten – das sind erstaunliche 68 % aller registrierten Firmen auf Koh Phangan und Koh Samui. Nimmt man die Berichte über die über 7.000 verdächtigen Unternehmen hinzu, die möglicherweise illegale Nominee-Strukturen nutzen, wird das Ausmaß des Problems deutlich. Dies betrifft vor allem die Immobilien-, Tourismus- und Gastgewerbe-Branche.

Die thailändischen Behörden haben bereits mehr als 850 Unternehmen strafrechtlich verfolgt, was zu einem finanziellen Schaden von über 15 Milliarden Baht führte. Das Ganze hat zur Folge, dass ausländische Käufer, die traditionell einen großen Teil des Marktes in diesen Regionen ausmachten, sich nun zurückhaltender zeigen. Laut der Immobilien-Tech-Gruppe Juwai IQI sind in Phuket etwa drei von fünf Transaktionen im Villensegment auf ausländische Käufer oder Mieter zurückzuführen, während es auf Koh Samui und Koh Phangan sogar neun von zehn sind. Das sind schätzungsweise zwischen 2.400 und 3.000 Villen, die jetzt auf dem Prüfstand stehen.

Rechtliche Hürden für ausländische Käufer

Das grundsätzliche Problem für ausländische Käufer in Thailand ist, dass sie kein Land im rechtlichen Sinne besitzen dürfen. Der thailändische Landcode untersagt ausländischen Nationals die Eigentumsübertragung von Land. Hier gibt es jedoch verschiedene Optionen, die man in Betracht ziehen kann. Beispielsweise können Ausländer Eigentumswohnungen (Condos) im Freehold erwerben, solange die ausländische Eigentümerquote von 49 % nicht überschritten wird. Das ist eine rechtlich anerkannte Möglichkeit, die rechtlichen Hürden zu umgehen.

Für Villen und andere Grundstücke sind die Dinge komplizierter. Viele entscheiden sich für eingetragene Pachtverträge, die bis zu 30 Jahre laufen können. Dabei ist es jedoch wichtig, dass diese Verträge ordnungsgemäß beim Landamt registriert werden – was rechtlichen Schutz bietet. Ein weiterer Weg könnte die Gründung einer thailändischen Limited Company sein, die jedoch sicherstellen muss, dass mindestens 51 % der Anteile von thailändischen Staatsbürgern gehalten werden. Hierbei muss man jedoch sehr aufpassen, denn die Nutzung von Nominee-Gesellschaftern ist illegal und kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Die besten Strategien für den Immobilienerwerb

Die Wahl der richtigen rechtlichen Struktur hängt stark von den individuellen Zielen der Käufer ab. Wer auf der Suche nach einem sicheren Weg ist, sollte sich ernsthaft mit dem Kauf einer Eigentumswohnung im Freehold auseinandersetzen. Das ist nicht nur rechtlich sicher, sondern auch weit verbreitet und akzeptiert. Für diejenigen, die sich für den Erwerb von Grundstücken interessieren, ist die Kombination aus einem Erbbaurecht und einem registrierten Kaufvertrag die robusteste Struktur. Allerdings ist das Erbbaurecht in der Praxis eher selten – die gängigste Lösung bleibt die 30-jährige Pacht.

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Egal, welche Struktur man wählt, es ist unabdingbar, vorher einen qualifizierten, unabhängigen Anwalt zu konsultieren. Das rechtliche System in Thailand ist komplex und unterliegt ständigen Veränderungen. Wie oft schon gehört: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!“ (oder so ähnlich). Es ist auch wichtig, die nötigen Nachweise über das Eigentum an einem Gebäude zu haben. Diese erfolgen über registrierte Dokumente und nicht über das House Registration Book, was häufig zu Missverständnissen führt.

Das Thema ausländischer Landbesitz in Thailand ist also alles andere als einfach. Aber mit der richtigen Vorbereitung und einem klaren Plan, kann man durchaus erfolgreich sein – man muss nur die richtigen Schritte gehen. Ich bin gespannt, wie sich die Lage weiterentwickeln wird, denn die thailändische Immobilienlandschaft hat noch viel zu bieten – gerade jetzt, wo sich die Rahmenbedingungen ändern. Man muss nur das richtige Timing und die passende Strategie finden!