Heute ist der 18.05.2026 und in Pattaya gibt es Neuigkeiten, die das Immobiliengeschäft in Thailand betreffen. Die Regierung hat das Thema des nominellen Eigentums auf die nationale Agenda gesetzt. Am 29. April 2026 wurde ein Memorandum unterzeichnet, an dem 23 staatliche Behörden beteiligt waren. Ziel ist es, die Situation zu verbessern, in der thailändische Staatsbürger als Proxys für ausländische Eigentümer fungieren und damit die wirtschaftliche Stabilität des Landes gefährden. Diese Praxis ist nicht nur ein rechtliches Grauen, sondern auch ein großes Hindernis für echte Investoren.
Strengere finanzielle Ermittlungen zielen nun darauf ab, die wahren Kontrolleure hinter Immobilienbesitz zu identifizieren. Ein interessanter Aspekt hierbei ist das Konzept des Housing Company Law, das Victor Law Pattaya propagiert. Es soll helfen, zwischen echten Geschäftsmodellen und solchen, die nur zur Verschleierung des Eigentums aufgestellt wurden, zu unterscheiden. Es gibt tatsächlich einen Schlupfloch, das es ermöglicht, mit einer Limited Company und einer 51%-Quote thailändischer Anteile Immobilien zu kaufen, ohne eine echte Geschäftstätigkeit zu betreiben.
Internationale Modelle als Vorbilder
Um das Problem anzugehen, wird ein rechtlicher Rahmen vorgeschlagen, der auf internationalen Modellen basiert. In Singapur etwa gibt es eine hohe zusätzliche Stempelsteuer von 65 % auf Unternehmenskäufe. Neuseeland hat sogar ein Verbot für Ausländer eingeführt, gebrauchte Häuser zu kaufen, während in Hongkong eine zusätzliche Stempelsteuer auf alle Unternehmenskäufe erhoben wird. Diese Maßnahmen haben das Ziel, den Kauf von Immobilien durch Scheinfirmen zu verhindern und könnten auch in Thailand als Vorbild dienen.
Die Vision für Thailands Housing Company Law umfasst eine Klassifizierung von Unternehmen, die zwischen echten Handelsunternehmen und reinen Vermögenshaltungsgesellschaften unterscheidet. Eine Housing Company sollte mehr als 70 % ihrer Vermögenswerte in Wohnimmobilien halten, während die Einnahmen minimal sein müssen. Ein spannender Punkt ist, dass der Fokus nicht mehr nur auf der 51%-Thailändischen Beteiligung liegt, sondern auf der tatsächlichen Kontrolle und dem letztendlichen wirtschaftlichen Eigentum. Unternehmen, die ausländische Kontrolle verbergen, könnten sogar ihre Landbesitzrechte verlieren.
Rechtliche Strukturen für Ausländer
Für Ausländer, die in Thailand Immobilien erwerben möchten, ist die Wahl der richtigen rechtlichen Struktur entscheidend. Der Land Code erlaubt den Besitz von Land nur bei bestehenden völkerrechtlichen Verträgen, die es derzeit nicht gibt. Eine Eigentumswohnung (Condominium) im Freehold zu kaufen, bleibt der sicherste Weg, solange die 49%-Quote für ausländisches Eigentum nicht überschritten wird. Das klingt alles etwas kompliziert, und ehrlich gesagt, es ist auch so.
Für Häuser und Villen wird oft ein eingetragenes Erbbaurecht in Kombination mit einem Kaufvertrag empfohlen. In der Praxis sind solche Erbbaurechte allerdings selten. Die Standardstruktur besteht aus 30 Jahren Pacht plus Gebäudeeigentum. Die Nutzung einer thailändischen Limited Company mit Nominee-Gesellschaftern ist illegal und kann ernste Konsequenzen nach sich ziehen. Vor dem Unterzeichnen eines Vertrages sollte man sich unbedingt einen unabhängigen, qualifizierten Immobilienanwalt zur Seite holen. Das ist wirklich wichtig, um rechtliche Risiken zu minimieren.
Die rechtlichen Fallstricke
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländischen Landbesitz in Thailand sind komplex. Es gibt verschiedene Optionen, wie eingetragene Pachten oder dingliche Rechte. Ausländer können Land für Wohnzwecke erwerben, wenn sie mindestens 40 Millionen THB investieren. Doch selbst dann ist die Genehmigung durch die Ministerien oft ein steiniger Weg. Wenn man bedenkt, dass der Einsatz von Nominee-Gesellschaftern illegal ist, wird schnell klar, dass man sich nicht auf diese riskanten Strukturen verlassen sollte.
Im Kontext der aktuellen Entwicklungen in Thailand könnte das Housing Company Law tatsächlich eine Wende bringen. Es wird darauf abzielen, eine faire und transparente Immobilienlandschaft zu schaffen. Der Fokus auf tatsächliche Kontrolle und die Eliminierung von Steuervorteilen für Unternehmen, die Wohnimmobilien halten, könnten den Markt auf lange Sicht stabilisieren. Man darf gespannt sein, wie sich die Dinge entwickeln und ob diese Reformen tatsächlich greifen werden.