Heute ist der 21. Mai 2026 und ich sitze hier in Phuket, während sich die Nachrichten über die Immobilienlage wie ein Lauffeuer verbreiten. Die Situation ist angespannt, denn Siam Legal Phuket hat ausländischen Staatsangehörigen mit Immobilien- und Geschäftsinteressen dringend geraten, ihre rechtlichen Strukturen zu überprüfen. Die Regierung hat jetzt auch Phuket ins Visier genommen. Am 13. Mai 2026 überwachte Premierminister Anutin Charnvirakul eine großangelegte Operation am Freedom Beach, die eine neue Dimension in der Durchsetzung von Eigentumsrechten darstellt.
Die Beamten haben über 200 Personen mobilisiert, um 14 Standorte am Freedom Beach zu durchsuchen. Dabei wurden 37 Grundbuchurkunden für rund 51 Rai Land im Wert von mehr als 150 Millionen Baht beschlagnahmt. Grund dafür sind die laufenden Ermittlungen gegen sechs Anwaltskanzleien, die verdächtigt werden, 27 illegale Nominee-Entitäten eingerichtet zu haben. Diese Vorgehensweise ist nicht nur eine bedeutende Eskalation im Vergleich zu früheren Maßnahmen auf Koh Phangan und Koh Samui, sondern hat auch die Gespräche in der ausländischen Geschäftsgemeinschaft Thailands grundlegend verändert.
Die Schattenseiten des Immobilienmarktes
Die Berichte sind alarmierend. 23 Fälle wurden bereits eingereicht, die insgesamt 63 Rai Land betreffen. Besonders ins Auge fällt, dass 15 Unternehmen in Phuket identifiziert wurden, die gegen das Ausländische Unternehmensgesetz und die Nominee-Gesetze verstoßen haben. Die größte Gruppe unter den Verdächtigen sind Russen, gefolgt von chinesischen Staatsangehörigen. Die Anklagen zielen auf den Betrieb von Unternehmen in für thailändische Staatsangehörige reservierten Sektoren ab. Der Missbrauch von Nominee-Vereinbarungen, bei denen thailändische Staatsbürger als „Papier“-Aktionäre oder Direktoren fungieren, um die wahre ausländische Eigentümerschaft zu verschleiern, ist weit verbreitet – besonders im lukrativen Immobiliensektor von Phuket.
Die DBD-Direktorin Auramon Supthaweethum hat kürzlich bestätigt, dass 23 Personen und über 60 Unternehmen wegen dieser illegalen Aktivitäten verurteilt wurden. Die Strafen sind deutlich: Die Verurteilten erhielten eine 10-jährige Haftstrafe, die jedoch aufgrund von Geständnissen auf zwei Jahre ausgesetzt wurde. Jeder von ihnen muss zudem eine Geldstrafe von 200.000 Baht zahlen, und die betroffenen Unternehmen müssen sofort aufgelöst werden – sonst drohen tägliche Strafen von 10.000 Baht.
Rechtliche Alternativen für Ausländer
Inmitten dieser Unsicherheiten bietet Siam Legal Phuket rechtlich konforme Alternativen für ausländische Staatsangehörige an, die Immobilien oder Geschäfte in Phuket betreiben möchten. Die sicherste Option bleibt der Erwerb von Eigentumswohnungen innerhalb der 49%-Quote für Ausländer, vorausgesetzt, die Kaufmittel stammen aus dem Ausland und sind durch ein Foreign Exchange Transaction Form dokumentiert. Weitere Optionen könnten registrierte 30-jährige Pachtverträge sein, die als gängige Praxis für Grundstücke gelten, auch wenn ihre Verlängerung nicht gesetzlich garantiert ist.
Superficies- und Usufruct-Rechte bieten zusätzliche, konforme Strukturen für ausländische Investoren. Das Board of Investment könnte sogar erweiterte Landnutzungsrechte für qualifizierte Investoren und Unternehmen freischalten. In einem Land, in dem das Immobilienrecht zwischen der verfassungsrechtlichen Präferenz für thailändischen Grundbesitz und den gesetzlichen Regelungen für ausländische Investitionen balanciert, sind solche Hinweise Gold wert.
Ein komplexes rechtliches Umfeld
Das thailändische Immobilienrecht ist komplex – das ist kein Geheimnis. Ausländer dürfen Grundstücke in der Regel nicht erwerben, es sei denn, sie erfüllen bestimmte Kriterien, wie zum Beispiel eine Investition von mindestens 40 Millionen Baht. Zudem können thailändische Staatsangehörige Grundstücke im eigenen Namen erwerben, wenn sie mit einem Ausländer verheiratet sind. Diese gesetzlichen Regelungen haben in der Vergangenheit zu einem regelrechten Dschungel an Nominee-Vereinbarungen geführt, die nun, da die Behörden die Zügel anziehen, ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen könnten.
Die neuen DBD-Screening-Regeln, die am 1. Januar 2026 in Kraft traten, führten bereits zu einem Rückgang der Hochrisiko-Unternehmensregistrierungen um 60 % im ersten Quartal 2026. Wenn man bedenkt, dass die Behörden auch eine Untersuchung lokaler Beamter wegen mutmaßlicher Beteiligung an Nominee-Geschäften angeordnet haben, ist klar, dass die Zeiten für ausländische Investoren in Thailand nicht einfacher werden.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die Situation entwickeln wird. Eines ist jedoch sicher: Die Gespräche über rechtliche Compliance und Unternehmensstrukturierung werden in der ausländischen Geschäftsgemeinschaft Thailands immer dringlicher. Ausländische Staatsangehörige äußern Bedenken, dass die Behörden möglicherweise rückblickend auf Strukturen zugreifen, die unter früheren, lockereren Aufsichtsnormen geschaffen wurden. Das kann für viele zu einem echten Albtraum werden.